11.08.2007

[High Point]計畫緣起與社區環境背景

Before we go...
TW COMBO計畫在11月12日帶領中原大學景觀建築學生拜訪西雅圖著名的High Point社區。以下作為行前的基本資料,與大家分享。期待這部分將以系列方式逐漸補充,且能藉由我們的觀察紀錄,充實更多元的觀點,以學習並反省這個備受讚譽的住宅計畫的種種經驗。

High Point
High Point案例具有兩個特點值得注意,一者是公共住屋政策與私有住宅社區發展之共生發展;一者則是其整體環境規劃與設計,特別著重社區適居性與永續環境。這篇要分享的是前者,也就是High Point由西雅圖住宅管理局(Seattle Housing Authority, SHA)所推動的背景、內容和相關議題。

HOPE VI& High Point
HOPE VI(Homeownership and Opportunity for People Everywhere)是聯邦政府的計畫,開始於1992年,目標在處理美國一般社區環境惡化、毀敗問題嚴重的公共住宅,三個主要的範疇包括:實質環境之促進、社區管理之改善,以及強化社會與社區服務。

最重要地,這個計畫希望藉由混和收入型態的公共住宅來整合公共、私人以及非營利的資金,共同處理住宅供給問題。這計畫所支持的住宅發展計畫必須混和各種住居方式,包括私有、租賃、補助或公共住宅等各種型態。

SHA在2000年六月得到了HOPE VI的補助,進行High Point社區的再發展。這個社區發展於1942年,是一個因應二次世界大戰工作者需求的暫時的住宅計畫,原有1300個住宅單位,在1970年之前,因山坡地土石崩落問題所影響,多達550個單位必須被拆除。在2000年的再發展之前,共有716個單位用則持續作為公共住宅使用,少部分空間則作為社會服務提供使用。在當時,在西雅圖住宅供給規範上,High Point住宅設定為供給收入「低於80%地區平均收入」的居民使用,但是,當時High Point的居民中,高於85%的居民收入,是低於地區平均收入30%的。由此可見,再發展之前的當地社區居民經濟,是屬於相當弱勢的一群。High Point社區中,趨於破敗的社區環境,以及高於一般社區犯罪率,以及青少年懷孕、用藥等問題,使得High Point社區被一般西-西雅圖(West Seattle)居民視為問題社區,進一步造成了社會歧視的問題。

High Point"是Hope VI在西雅圖所支持的三個計畫之一,另外兩個是Holly Park和Rainier Vista。這三個計畫共將提供2412個新建的低收入住宅單位。然而,HOPE VI的概念並不僅在於滿足公共住宅需求(包括低收入住宅、老年住宅),更希望能透過混合不同收入族群的住宅規劃,促進社區環境維護免於毀敗,並且改善社會隔離(往往牽涉到種族、階層歧視)問題。藉由混合不同收入階層的住宅單位,試圖打破過去在公共住宅計畫中上,因「貧窮集中」(the concentration of the poor),更惡化了社區內種種社會問題。

因此,在這樣的計畫中,如何維持一定比例的中收入階層住戶,成為一個核心的議題。其中有一基本概念是,中等收入住戶的存在,以及他們對應自己所持有的家屋的態度,能夠扮演一種模範的角色,影響其他族群。然而,由過去的發展案例看來,往往在社區走向破敗之前,中等收入或更高收入住戶就會離開這個社區,因為他們具備搬遷的自主能力。因而,大部分的美國住宅社區居民,漸漸地在收入、教育水準上,都達到極為類似的水平。

「High Point再發展計畫」
根據規劃單位Mithun在2002年的報告,主要目標在於:
  • 確保短程和長程上,High Point居民能獲得具備良好品質的住屋,以及功能上自我滿足的社區環境
  • 重新整合High Point社區於西-西雅圖區域
  • 發展混和收入住宅社區,並促進公共社區服務,例如21公頃公共休閒空間、新的步道(以促進Hiigh Point社區與周邊社區環境的連結)、公共圖書館、雜貨商店及零售服務、醫療服務等等。
  • 建造安全優質的社區環境,並致力於有利環境永續性的社區設施(註:這個案例在綠環境以及基地文環境的處理特別值得注意)
(參考Mithun, Street, & Associates, SvR Design Company, and Nakano Associates, 2002).

新的住宅供給規劃中,總數達1600個單位的住宅類型組成如下:

1.公共住宅:600個單位
  • 「低於60%地區平均收入」可申請的出租住宅:250個
  • 「低於30%地區平均收入」可申請的出租住宅:350個
2. 符合市場價格的住宅:735個單位,包括可出售的住宅及作為出租的單位

3. 老人住宅:265個單位
  • 「低於30%地區平均收入」的老人可申請的出租住宅:116個
  • 符合老人住宅租賃市場價格的出租住宅:149個
Can High Point run successful as it was planned?

目前,High Point的公共住宅已全數完成,並於2005年開始啟用。符合市場價格的住宅也陸續在2006年開始出售。其餘建設中的住宅及設施預計在2009年完成。這個社區計畫仍在發展中,已有許多成果值得學習,尤其是生態設計方面的創新。然而,發展至今,社區現況是否一一符合規劃所預期?遭遇到了哪些問題有待規劃之動態調整?部分值得注意的議題,以上種種,我們將在後續的篇章中分享。

本文相關連結:

8 comments:

Kuei-Hsien said...

great job, Shu-mei!!!

shumei said...

haha,要回應一下Jeff,我們不只是吃吃喝喝啊 :P

m-i-n-g said...

What an excellent job!
I was wondering how you typed all these chinese? It would take me a whole day to do an article this long...

Also, do you happen to know as well any non-profit (or for-profit) organizations also involved in this project? such as CDC (Community Development Corporation)?

Kuang-ting said...

雖然至今尚無貢獻,但每次來看到新的文章或是留言都覺得很開心!

shumei said...

Responding Ming's question, yes, CDC is in charge of High Point's community management. Besides, there are Open Space Association & Homeowners Association(HOA) to cooperated more specific stuffs.
See their links-
http://highpointhoa.com/High-Point-Contacts~95483~12148.htm
http://highpointhoa.com/High-Point-Contacts~95483~12148.htm

BTW, The High Point HOA provides a community design guideline on line that regulates the exterior and landscape of the houses in High Point. It's interesting to see how they try to restrict houses in terms of aesthetic and ecology.
the Design guideline-
http://www.thehighpoint.com/PDF/HP-HOA_Design_Guide.pdf

Kuang-ting said...

那舒楣你昨天跟我提到那個BLOG的網址可以也放上來嗎?

shumei said...

for KT & all,
以下這個網誌是High Point居民的共享的,但,主要使用者是中等收入以上,自購住宅居住的白人居民。因此,我稍微閱讀了幾篇,發現其中對於mixed-income housing的觀點,有不少抱怨和成見。大家若是有興趣,可注意之後那篇「一個Highpoing,兩個社區」,引來不少激烈的迴響,呈現出社區現有的族群問題。

http://highpointblog.wordpress.com/

"One High Point; Two Communities"
http://highpointblog.wordpress.com/2007/10/02/one-high-point-two-communities/

Kuang-ting said...

舒楣之前貼上的Link裡面有篇文章裡面的段落讀起來真的很有意思...
Keeping a middle class in HOPE VI developments is central to the concept of the program, which is based on the belief that more middle-class households (renters or owners) will serve as role models for the poor, thus heading off the problems of crime and lack of aspiration. But this model contravenes the norm for American neighborhoods....By offering good financial deals on brand-new houses, HOPE VI developments may, at first, overcome this powerful tendency and attract middle-class households to live alongside the poor. But the planners' dream of households of differing income levels living harmoniously will not inevitably continue.